もしあなたが、今の家に住みながら売却できると話題の「リースバック」を検討しているなら、少しだけ待ってください。
リースバックのヤバさとデメリット、本当に知っていますか？
知らずにリースバックを進めてしまうと、大損してしまう可能性や、思ってもいないトラブルに合うことがあるので、必ず確認していってください！
【真実】リースバックのやばいデメリット
1．売却価格が相場より安い
リースバックは物件にもよりますが、一般的には周辺相場の6～8割くらいでしか売れません。
リースバック業者としても、買取後に2～3年は売り主が住む契約をするため、すぐに売却することができません。その間にも物件価値は経年劣化で下がり続け、その分リスクになりますので、一般的な相場より安く買うしかないのです。
2．所有権がなくなり、家賃が発生する
自宅を売却するので所有権がなくなり、家賃が発生し続けます。
基本的に、リースバック後の賃料は周辺相場より高くなる傾向があるので、毎月の支出があまり変わらなかったというケースもあります。
今までの住宅ローンと売却後の賃料を比較して、リースバックをして今後の生活が楽になるかどうかを考えなければなりません。
3．「家を売っても住み続けられる」の真相
「リースバックで売却した後は、賃貸借契約を結んでそのまま今の自宅に住める」、というのがリースバックの一般的な触れ込み。自宅を売却した後も、今の家に住むことはできるんですが、見落としては行けないのが売却後の賃貸借契約の中身です。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。
普通借家契約は、契約期間を更新できる契約で、希望次第ではいつまでも住み続けられるという契約です。
一方定期借家契約は、契約期間を更新できない契約で、通常2～3年で契約が終わります。
リースバックの場合、こちらの「定期借家契約」を結ぶことがほとんどです。なので、買い戻しをしない限り、売却後は基本的に2～3年しか住めないことも覚悟をしておいてください。
再契約できれば3年以上も住むことができますが、リースバック業者にとっても長期間の契約はリスクになるので簡単にはいかないでしょう。交渉が必要になることもあります。
また契約の更新とは違い、再契約することになるので家賃が値上げされる等、借りる条件が悪くなる場合もあります。リースバック契約を結ぶ際に、契約の更新等が出来るのか、不利な条件が記載されていないか必ず確認しましょう。
リースバックのメリットは「現金化の早さ」
リースバックは最短5日程度で売却できて、まとまった現金が手に入ることが最大のメリットです。もちろん用途は自由です。
通常の不動産売却の場合、買い手が現れて売却が完了するまでに一般的に3～6ヶ月は掛かるので、急ぎの場合には間に合わないことがあります。物件次第は一年経っても売れないケースもあります。
事業資金が今スグ必要だったり、住宅ローンが滞納し始めている等、急を要する状況なら、リースバックの即金性の高さを活かせると思います。
【まとめ】あなたのケースは、リースバックで大丈夫ですか？
リースバックは一見よさそうですが、デメリットもあります。
「自宅を相場より安く売り、その後2～3年しか住めない可能性がある」ということを理解しておけば、トラブルになることはないでしょう。
デメリットが強調されることも多いですが、最短5日で現金化できるのは大きな強みです。
さいごに、リースバックがオススメな人と、オススメではない人をまとめます。
■こんな人は「リースバック」の方がオススメです
リースバックは、最短5日でまとまった現金が手にすることができる強みがあるので、
・老後の生活資金が欲しい
・住宅ローンを滞納し始めている
・ご近所さんにバレたくない
・今は自宅から離れられない
これらに1つでも当てはまるなら、リースバックを使うメリットがあります。
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■こんな人は「通常の不動産売却」も検討してみてください
売却までに時間は掛かる場合がありますが、可能な限り自宅を高く売ることができます。
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・相場や査定を見てから考えたい
・自宅を損せず一番高く売りたい
という方は、リースバック方式ではなく、通常の不動産売却の方が金銭的なメリットが大きいです。
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ちなみに今は、不動産バブルの真っ只中。
リースバックでも通常の売却でも、買値よりも高く売れてるケースが増えています。
このバブルがいつ終わるかわからないので、損をしない為にも、自宅の最高値を確認してみてください。
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